2019-04-12 06:08:01
当涉及到扣除时 持有SALT会给N.J.带来苦涩的味道

每个租房者都试图通过数学计算来确定买房是否更有意义,而不是继续租赁。

Hamed Ghoddusi很少有人能像这样做。

商学院金融学助理教授Ghoddusi开发了一个模型来探讨抵押贷款在不确定性中作为税收保护的有效性。六年前,当他决定购买哈德逊县的房子时,自从六年前来到史蒂文斯理工学院以来他一直在租房,他的计算表明,在将抵押贷款扣除与他支付的高额租金进行比较时,他会走在前面。

然后,唐纳德特朗普签署了减税和就业法案。突然之间,在新泽西州这样的高收入,高税收状态下,SALT扣除的上限为10,000美元 - 极度惩罚--Ghoddusi的计算结果已经消失。

“他们说要写你所知道的,”Ghoddusi说。 “在这种情况下,也许更像是重写你所知道的?”他的工作是与Mohamad Afkhami合作撰写的,他是博士。史蒂文斯的候选人在“经济动力与控制杂志”上报道。

然而,由于房主,企业和地方政府评估2017年减税和就业法的影响,重写使这一主题更具可见性。根据他的模型调查结果,他预计新泽西州等高收入,高税收地区的房屋价格和需求将下降,对房产税征收产生可预测的影响。

该模型中最独特的部分是它解释了不确定性 - 事实上,波动对于家庭准备报税可能是一件好事。在该模型的一个应用中,Ghoddusi研究了可调利率抵押贷款(ARM)与固定利率的优势。 ARM贷款倾向于在抵押贷款开始时提供较低的利率;在一段时间后,根据抵押贷款所依据的指数重新计算利率。

传统观点认为,当利率飙升时,ARM变得更加昂贵。但当这些利率上升时,房主更有可能扣除这些较高的利息成本,将其转化为税收节省 - 这意味着ARM的预期有效成本低于平均利率相等的固定利率抵押贷款,Ghoddusi说过。

Ghoddusi的模型通过量化贷款期限内抵押贷款利息扣除的预期值,帮助借款人做出最佳抵押贷款决策。该模型考虑了固定或可调利率贷款,期限和地方税等因素,以确定抵押贷款的总成本。

“我不知道任何其他模型可以看出不确定性对抵押贷款利息扣除的预期价值的影响,”他说。 “对于接近标准扣除门槛的某些家庭来说,波动性可能并不坏。”

此外,可以推迟选择性医疗程序或慈善捐赠的借款人,将他们合并为一年,可能偶尔会超过标准扣除额,从而产生额外的税收抵免。

Ghoddusi已经在研究他的模型应用的未来想法。最重要的可能是特朗普减税如何影响不同州的房屋定价,这是原始论文所涉及的话题。

“在这里有这么多同事,他们认为(分析和建模)框架非常有用,可以更容易地找出可能产生影响的重点领域。”

“像德克萨斯州或佛罗里达州这样没有所得税的地方,你不会看到很多影响,因为房主无论如何都要采取标准扣除,”他说。 “但在新泽西州,纽约州和加利福尼亚州,地方税收很高的地方,你现在看到的SALT扣除额上限为10,000美元。因此,在这些地方买房的经济动力较小,这意味着价格应该下降。”

Ghoddusi以前住在奥斯汀,一个能源温床,这是他开始从事能源融资的方式。但在搬迁到纽约市区后,他很快就意识到,如果他想做研究产生影响,一个好看的地方就是房地产。

他的工作的影响甚至有时让他感到惊讶,比如当他向金融领域的其他研究人员展示他的模型时。

“这种工作总是得到关注,因为每个人都在以这种或那种方式处理抵押贷款,”他说。 “但是现在,当我的研讨会结束时,我看到所有这些令人失望的人,他们可能没有考虑到免赔额在计算其有效资本成本方面的影响。而且这些是精明的财务人员关于这个话题,所以我知道在购房者层面需要更多的了解。“

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